终审法院就多宗涉及“海一居”预约买卖合同的民事赔偿案作出合议庭裁判。这些案件源于同一背景：黑沙环P地段承批人“保利达洋行有限公司”自2011年起与不同买家订立了数千份内容相同的范式预约买卖合同，出售兴建中的“海一居”大厦独立单位。各预约买受人按照合同向保利达支付了大额价金，部分预约买受人更透过银行贷款方式支付部分款项。然而，由于涉案土地的批给被宣告失效，楼宇最终无法建成，保利达确定无法向各预约买受人交付独立单位。各预约买受人遂向初级法院提起通常诉讼程序，请求宣告解除合同并判处被告支付损害赔偿。各案经初级法院、中级法院审理后，部分当事人仍不服，向终审法院提起上诉。
终审法院对这些案件作出审理。
首先，关于履行不能的归责。保利达主张其无法履行合同是因澳门特区政府部门的行为所致，构成“因第三人的事实致履行不能”，应排除其过错责任。对此，终审法院认为，债权关系原则上不具对外效力，保利达不能以其与澳门特区之间另一独立法律关系的变故为由，逃避其对预约买受人应负的合同责任。终审法院强调，澳门特区仅与土地承批人(即保利达)建立法律关系，即使特区的行为影响保利达履行合同，亦不能因此推断或证明保利达在其与预约买受人的合同法律关系中不存在过错。保利达在与各原告订约时，明知土地批给利用期限紧迫，仍承诺兴建并交付单位，且曾于2014年向澳门特区承认其对延误土地开发利用存有过错并缴纳罚款。履行不能的发生并非“意外事件”或“不可抗力”，而是保利达自愿承担的商业风险，其显然偏离了善良家父的行为标准，故不能归责于第三人，保利达对给付不能具有可归责的过错。
其次，关于合同的定性。保利达主张涉案合同不应定性为“预约买卖合同”，而应定性为“将来物的买卖合同”或“预留合同”。对此，终审法院指出，双方当事人在合同中明确使用“预约买卖合同”的称谓，且合同内容清楚显示双方有义务在将来订立本约买卖合同。例如，合同地位的让与须经保利达同意并向其支付费用，显示保利达并未被免除订立本约合同的特征性给付义务。终审法院认为，虽然合同类型的称谓并非具有绝对决定性，但本案不存在任何与“预约合同”定性相矛盾之处，一个正常的受意人应认为双方当事人的意思是订立预约买卖合同，而非单纯预留购买位置或将来物的本约买卖。因此，保利达的主张不能成立，涉案合同应依法定性为预约买卖合同。
第三，关于已付价金的定金性质及其数额。终审法院指出在买卖预约合同中，预约买受人向预约出售人交付之全部金额，即使以提前履行或首期价金之名义交付者，亦推定具有定金性质。本案中，各原告已向保利达支付大额款项，推定的基础事实已获证实，故应由保利达举证推翻该推定。此外，部分合同条款规定欠付分期款项将导致丧失已经支付的款项，此为定金的候补制度，进一步证明双方具有设定定金的意思。因此，各原告已实际支付的款项依法推定为定金。
关于定金数额的认定，终审法院指出应以预约买受人实际向预约出售人支付的款项作为定金数额，而非合同原定的价款。如部分案件中保利达给予买受人折扣，该折扣等同于双方合意变更定金约定，故应以实际交付且收取的数额作为计算基础。
第四，关于损害赔偿的计算。根据澳门《民法典》第436条第2款的规定，如因可归责于预约出售人的原因以致合同不被履行，则交付定金之预约买受人有权要求返还双倍定金。终审法院适用此一般制度，判处保利达双倍返还各原告已付定金。如保利达曾代原告向银行偿还购楼贷款余额，该代偿款项属保利达已实际承担并支付的金额，应从双倍定金中予以扣减。
就损害赔偿的衡平酌减问题，澳门《民法典》第436条第5款及第801条允许法院在违约金“明显过多”时按衡平原则予以减少。在大多数案件中，终审法院均认为并不具备“明显且公然不成比例”的特殊情况，因为各原告已多年无法动用其所支付的款项，不但无法取得原拟购买的单位，还长期承受诉讼所带来的失望、焦虑与压力，双倍定金赔偿并不属于“明显过高”，故不应适用衡平原则调整依法定计算方式得出的数额。只是在第138/2025号案和第120/2025号案中，下两级法院在综合考虑了保利达已代原告向银行偿付的贷款，以及两原告最终仍会从澳门政府取得一个置换房等情节之后，认为按定金数额确定赔偿实属过高，遂依衡平原则将损害赔偿金额予以酌减。终审法院经审理后维持了相关决定。
最后，关于迟延利息的计算。终审法院指出，迟延利息应按法定利率计算。澳门《商法典》第569条第2款规定的商业债务附加利率，仅适用于商业性质的债权，本案各原告作为消费者，其债权不具商业性质，因此不适用该附加利率。
综上所述，终审法院就这些案件分别作出如下裁判：
第67/2025号案：驳回保利达上诉，维持初级法院及中级法院裁决，判处保利达向原告支付2,460,000.00港元(即已付定金1,230,000.00港元的双倍)。
第81/2025号案：驳回保利达上诉，维持初级法院及中级法院裁决，判处保利达向原告支付3,862,200.00港元(即已付定金1,931,100.00港元的双倍)。
第82/2025号案：驳回保利达上诉，维持初级法院及中级法院裁决，判处保利达向原告支付3,042,000.00港元(即已付定金1,521,000.00港元的双倍)。
第94/2025号案：驳回双方上诉，维持中级法院裁决，判处保利达向原告支付22,887,000.00港元(即已付定金11,443,500.00港元的双倍)。
第120/2025号案：驳回双方上诉，维持中级法院裁决。就其中一个单位，判处保利达向原告支付3,234,000.00港元(即已付定金1,617,000.00港元的双倍)；就另一个单位，判处保利达向原告支付2,889,000.00港元(即已付定金1,989,000.00港元，加上依衡平原则酌定之900,000.00港元的赔偿)。
第122/2025号案：驳回保利达上诉，裁定原告的上诉部分成立，改判处保利达须向原告支付7,732,983.85港元(即双倍定金11,177,600.00港元扣除保利达代偿的银行贷款3,444,616.15港元)。
第100/2024号案：改判保利达须向原告支付5,601,802.10港元(即双倍定金9,068,800.00港元扣除保利达代偿的银行贷款3,466,997.90港元)。
第114/2025号案：驳回双方上诉，维持中级法院裁决，判处保利达向原告支付6,846,825.00港元(即双倍定金10,408,000.00港元扣除代偿贷款3,561,175.00港元)。
第100/2025号案：驳回保利达上诉，维持初级法院及中级法院裁决，判处保利达向原告支付2,985,000.00港元(即已付定金1,492,500.00港元的双倍)。
第109/2025号案：驳回保利达上诉，维持初级法院及中级法院裁决，判处保利达向原告支付12,530,000.00港元(即已付定金6,265,000.00港元的双倍)。
第69/2025号案：驳回保利达上诉，维持中级法院裁决，判处保利达向原告支付4,416,000.00港元(即已付定金2,208,000.00港元的双倍)。
第95/2025号案：改判保利达向原告支付5,246,101.72港元(即双倍定金7,832,000.00港元扣除代偿贷款2,585,898.28港元)。
第135/2025号案：改判保利达仅须向原告支付双倍定金2,520,000.00港元(即原定金1,260,000.00港元的双倍)，废止初级法院及中级法院关于超出损失赔偿的决定。
第138/2025号案：驳回保利达上诉，维持中级法院裁决，确认保利达须向原告支付合共4,990,400.00港元(即已付定金4,090,400.00港元加上衡平酌定之损害赔偿900,000.00港元)。
参阅终审法院第67/2025号案、第81/2025号案、第82/2025号案、第94/2025号案、第120/2025号案、第122/2025号案、第100/2024号案、第114/2025号案、第100/2025号案、第109/2025号案、第69/2025号案、第95/2025号案、第135/2025号案及第138/2025号案的合议庭裁判。
