原賠償金額過低 “海一居”預約買受人獲中院提高賠償金額
終審法院院長辦公室
2024-06-19 17:57
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保利達洋行有限公司(下稱“被告”)於2011年與甲簽訂海一居某單位的預約買賣合同,合同價金為5,668,000.00港元(相當於5,838,040.00澳門元)。事實上,被告以回贈購置物的方式提供了20%折扣予甲,即甲實際上只支付了4,534,400.00港元。2015年,甲和其丈夫與乙簽訂合同地位的讓與合同,以7,670,000.00港元的價金將承諾購買涉案單位的合同地位讓與予乙,被告在該合同中表示同意。乙為此向丙銀行貸款並先後向甲支付了全部價款,並於2015年至2018年支付了242,018.06港元的貸款利息。由於海一居所處土地的批給於2016年被特區政府宣告失效,被告再無法建成樓盤,故2018年,被告向丙銀行支付3,466,997.00港元,為乙償還餘下的貸款。2021年,乙向初級法院民事法庭提起通常訴訟程序宣告之訴,請求宣告解除該預約買賣合同,判處被告向其支付8,105,072.16澳門元,相當於被告以定金名義收取的款項的雙倍扣除其向丙銀行支付的款項,並補充請求倘認為不存在定金,則判處被告向其支付以價金名義收取的5,838,040.00澳門元,加上乙支付的銀行貸款利息及遲延利息,或倘認為合同的不履行不能歸責於被告時,判處被告向其支付5,838,040.00澳門元,相當於扣除被告向丙銀行支付的款項後所收取的價金及加上遲延利息。

初級法院審理後,以清理批示裁定被告的抗辯理由不成立,並在判決中裁定乙的理由部份成立,依據衡平原則判處被告向乙支付4,000,000.00澳門元及自判決日直到完全支付為止的法定利息。

乙和被告均不服,向中級法院提起上訴。

中級法院合議庭首先審理被告針對清理批示提起的中間上訴,並完全認同原審法院的決定。就被告認為原審法院錯誤將案中的合同定性為預約買賣合同及將所支付的款項定性為定金,合議庭指出,不論在合同名稱或內容上均毫無疑問地表明相關合同是一份預約買賣合同,特別是乙、被告和丙銀行所簽署的第三方合同名為《不動產預約買賣及預約設定抵押權的消費借貸合同》,當中明確表示乙為預約買受人,被告預約出售予預約買受人,由預約買受人預約購買正在興建的物業單位,故雙方在相關合同中的意思表示十分清晰明確。至於被告認為乙在繼受合同地位時應可預見有關單位可能不能在土地批給期限建成的風險,因為土地批給期限已在登記上明確註示,合議庭表示乙並非發展商,不能要求其具行業專業知識知道樓宇要多久才能建成,而被告作為發展商比乙更具條件和有能力知道建造情況及能否趕及期限完成建造,即被告在2015年同意乙繼受合同地位並與乙和丙銀行簽訂合同時,已清楚知道批給土地的利用期將於2015年12月25日到期,但沒有作出任何風險提醒,明顯違反善意原則和告知義務(《民法典》第219條)。最後,就賠償金額方面,合議庭指乙是繼受了原預約買受人的合同地位,而合同標示被告已收取5,668,000.00港元,故理應按此金額計算賠償。再者,乙在決定用多少錢去取得合同地位時,合同內所標示的價金是一個重要考慮因素。另一方面,被告在同意合同地位的讓與以及與乙和丙銀行簽訂合同時,並沒有告知或更正有關金額,由於被告給予甲的折扣優惠並沒有適當地反映在相關預約買賣合同中,故並不約束乙。合議庭需考慮乙的實際損失,即共付出了多少金錢取得合同地位來決定是否適用衡平原則作出縮減。扣除了被告替乙向銀行償還的貸款金額後,乙實際支付了4,445,021.06港元,然而,原審法院按衡平原則定出的賠償金額過低,比乙實際支付的還少,故不應維持。合議庭認為合理的賠償金額應是乙實際付出的金額,加該金額以平均年利率3.5%計算的8年利息。

綜上所述,中級法院合議庭裁定保利達洋行有限公司的中間上訴和最後上訴均不成立;裁定乙的最後上訴部份成立,廢止原審法院所判處的賠償金額,改為判處保利達洋行有限公司須向乙支付賠償金額5,690,000.00港元,遲延利息按照終審法院於2011年3月2日在卷宗編號第69/2010作出的統一司法見解計算。

*

乙和保利達洋行有限公司均已就中級法院的裁決向終審法院提起上訴。

參閱中級法院第22/2024號案的合議庭裁判。

 

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