终审法院最近就两宗涉及欲透过占有名义转变而以时效取得房屋利用权或所有权的案件作出裁判。

 关于第一宗案件，丙于1970年透过买卖公证书买入X单位，该单位的利用权登记在丙名下。1996年，一名自称为丙侄子的人士丁，将X单位以口头方式租予甲及乙，甲及乙每月向丁支付1,200.00港元租金。1999年，甲及乙从邻居口中得知丙早已去世，且未曾听闻其在澳门有亲属继承包括X单位在内的财产，遂自1999年1月起将X单位视为自己的物业来处理，再没有向包括丙及丁在内的任何人士缴付单位租金，并对单位进行维修和保养工程，支付单位的水电费、管理费、政府税项及杂费等费用，同时以单位业权人的身份出席分层建筑物所有人大会及作出决议等。周围的邻居均认同甲及乙是X单位的主人。

 关于第二宗案件，己及庚在1981年购入Y单位。1992年，辛与壬声明Y单位为庚之遗产，并将Y单位以180,000.00港元承诺出售予Z公司，并收取了10,000.00港元的定金。Z公司自此开始使用Y单位。癸为Z公司之股东兼董事。2004年，癸将Y单位交予其女友戊，让其在里面居住。戊将Y单位装修，并缴清单位所欠房屋税及逾期罚款。至少从2007年11月起，戊一直承担Y单位的水费及在同年12月起一直使用该单位作为其手提电话账单的邮寄地址。自2014年4月20日起至2021年10月31日，戊将该单位出租予他人。租约结束后，戊又搬回Y单位内居住。部份戊的朋友及向戊承租单位的人士认为戊是Y单位的所有人。

 甲及乙针对丙、不确定利害关系人及澳门特别行政区向初级法院民事法庭提起宣告之诉，欲取得X单位的利用权或所有权；而戊则针对己及庚、不确定利害关系人及澳门特别行政区，向初级法院民事法庭提起宣告之诉，欲取得Y单位的利用权或所有权。初级法院经审理后分别裁定两宗案件诉讼理由不成立。两宗案件均被上诉至中级法院，中级法院裁定第一宗案件原告的上诉成立，裁定第二宗案件原告的上诉理由不成立。在第一宗案件，澳门特别行政区不服中级法院的裁判，向终审法院提起上诉。在第二宗案件，戊针对中级法院的裁判向终审法院提起上诉。

 终审法院合议庭分别对两宗案件作出审理。

 就第一宗案件，合议庭认为，虽然丙可能已死亡或下落不明，且不知悉其是否有继承人，但这并不代表甲及乙不能作出《民法典》第1190条所规定的占有名义转变之行为。例如他们可以透过在报章刊登公告的方式，宣告自己以所有人的身份管领有关单位。另一方面，既然是由自称是房东侄子的丁把房屋出租给甲及乙并收取相关租金，那甲及乙至少应该向丁表达他们对房屋管领心素的转变。虽然丁并非X单位的所有人，原则上不能自行将单位出租给甲及乙，但这点并不代表甲及乙会因租赁合同无效而获得占有的心素。无可否认，根据已证事实，甲及乙自身存在心素的改变，但该心素转变并没有让房屋的原占有人或所有人所知悉，故不足以据此认定存在占有名义的转变，故他们直至在法院提起诉讼之日，仍是以持有人而非占有人身份管领有关房屋。

 就第二宗案件，合议庭指Y单位最初是由Z公司通过预约合同承诺购买，但仅支付了定金，尚未支付全数价金。身为该公司股东兼董事的癸在不迟于2004年3月1日的某天，将Y单位交由戊使用。根据已证事实，戊仅是获癸准许在相关房屋内居住，故根据《民法典》第1177条之规定，戊不过是一名单纯的持有人而非占有人。戊可能自身存在心素的改变，但该心素转变并没有让房屋的原占有人或所有人所知悉，故不足以据此认定存在占有名义的转变。

 综上所述，就第一宗案件，合议庭裁定澳门特别行政区的上诉理由成立，废止被上诉的裁判，维持初级法院的判决。就第二宗案件，合议庭裁定戊上诉理由不成立，并维持被上诉的裁判。

 参阅终审法院第128/2025号及第3/2026号案的合议庭裁判。